前言：
近幾年，“房屋空置率”問題越來越受到全民關注，按照國際標準，空置率在10%以下為較合理區，房屋供求基本平衡；10%--20%之間為危險區；20%以上為房屋庫存嚴重積壓區。中國樓市空置率有多高呢？官方從來沒有公布過空置率數據。但如果以一年一戶用電量不超過20度為“空置”標準，根據國家電網的空置率調查結果顯示，“2017年，大中城市房屋的空置率為13.1%，中小城市房屋空置率為13.8%，鄉村房屋空置率為14.3%”，近兩年的房屋空置率可能還會更高。說到空置率，就不得不提到空置房的物業費收取標準問題，大多數業主都會認為自己不在小區內居住，既不需要也沒有享受到物業提供的保安、保潔等服務，不應該繳納或者應該比入住的業主少繳納物業費。那么，這種看法正確嗎？我們從以下案例加以分析：
案號：（2017）川0121民初2879號
原告：四川某物業服務有限公司。
原告訴訟請求：
1.判令被告支付原告物業管理費22239.10元，違約金6671.73元，合計：28910.83元；
2.本案訴訟費由被告負擔。
被告：袁某
案情：
2012年8月29日，開發商與原告簽訂了《前期物業服務合同》，雙方在合同中約定：物業服務費由業主按其擁有的物業建筑面積交納，住宅為3.5元/月/平方米；業主未在開發商公告通知的交房期限內接收房屋的，物業服務費從開發商公告通知的交房最后期限的次日起全額計收；業主違反合同約定，未能按時足額繳納物業服務費用的，有義務及時補繳同時應按所欠繳服務費用每日千分之五的標準向物業服務企業支付違約金。合同簽訂后，原告為小區物業提供了物業服務，被告未按約定接收房屋，亦未按約定交納物業服務費。經原告向被告催收，被告至今仍未履行交納物業管理費的義務。另查明，2014年6月16日,小區開發商在《天府早報》公告了交房通知，其中載明”該項目已達到交房條件，2014年6月29日至2014年6月30日正式辦理交付手續。
近幾年，“房屋空置率”問題越來越受到全民關注，按照國際標準，空置率在10%以下為較合理區，房屋供求基本平衡；10%--20%之間為危險區；20%以上為房屋庫存嚴重積壓區。中國樓市空置率有多高呢？官方從來沒有公布過空置率數據。但如果以一年一戶用電量不超過20度為“空置”標準，根據國家電網的空置率調查結果顯示，“2017年，大中城市房屋的空置率為13.1%，中小城市房屋空置率為13.8%，鄉村房屋空置率為14.3%”，近兩年的房屋空置率可能還會更高。說到空置率，就不得不提到空置房的物業費收取標準問題，大多數業主都會認為自己不在小區內居住，既不需要也沒有享受到物業提供的保安、保潔等服務，不應該繳納或者應該比入住的業主少繳納物業費。那么，這種看法正確嗎？我們從以下案例加以分析：
案號：（2017）川0121民初2879號
原告：四川某物業服務有限公司。
原告訴訟請求：
1.判令被告支付原告物業管理費22239.10元，違約金6671.73元，合計：28910.83元；
2.本案訴訟費由被告負擔。
被告：袁某
案情：
2012年8月29日，開發商與原告簽訂了《前期物業服務合同》，雙方在合同中約定：物業服務費由業主按其擁有的物業建筑面積交納，住宅為3.5元/月/平方米；業主未在開發商公告通知的交房期限內接收房屋的，物業服務費從開發商公告通知的交房最后期限的次日起全額計收；業主違反合同約定，未能按時足額繳納物業服務費用的，有義務及時補繳同時應按所欠繳服務費用每日千分之五的標準向物業服務企業支付違約金。合同簽訂后，原告為小區物業提供了物業服務，被告未按約定接收房屋，亦未按約定交納物業服務費。經原告向被告催收，被告至今仍未履行交納物業管理費的義務。另查明，2014年6月16日,小區開發商在《天府早報》公告了交房通知，其中載明”該項目已達到交房條件，2014年6月29日至2014年6月30日正式辦理交付手續。
法院審理：
本院認為，被告與原告簽訂的《前期物業服務合同》，系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的禁止性規定，合法有效，各方均應依照合同約定履行義務。被告與開發商簽訂的《商品房買賣合同補充協議》中約定：“簽訂買賣合同的時間在開發商完成房屋所屬項目的集中交付期之后，買受人一次性付款的，買受人應在其全部購房款付清之日起7個工作日內前往房屋所在地辦理房屋交付手續，出賣方不在另行通知買受方。買受方未在本款約定的期限內前往房屋所在地接房的，產生出賣方已完成履行交房義務之效力。”開發商于2014年6月29日至2014年6月30日對小區進行了集中交付，被告于2014年8月31日付清了全部購房款，故被告接收房屋時間視為2014年9月9日。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規定，原告與開發商簽訂的《前期物業服務合同》對被告具有約束力。原告履行了合同約定的提供物業管理服務的義務，被告應當依約支付物業管理服務費用。故被告袁某應當向原告四川某物業服務有限公司支付自2014年9月10日起至2017年7月31日期間的物業服務費21456.59元，并承擔相應的違約責任。本案中，《前期物業服務合同》中約定從逾期之日起按所拖欠費用總額每日千分之五收取違約金，原告自愿調減違約金，主張以被告拖欠物業服務費用的30%主張違約金，符合法律規定，本院予以支持。
法院判決：
一、被告袁某于本判決生效之日起十日內給付原告四川某物業服務有限公司物業服務費21456.59元；
二、被告袁某于本判決生效之日起十日內給付原告四川某物業管理有限公司違約金6436.97元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費261元，由被告袁某負擔。
明則評析：
1、業主未接房的物業費繳納問題：
《四川省物業管理條例》第五十二條規定：“已竣工驗收尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。建設單位與業主按照約定的交付方式已交付物業的，服務物業費由業主承擔。”該條規定明確指出，房屋已竣工但未出售或未交付，物業費由建設單位承擔；但若建設單位已交付，而業主未接房的話，則需要按兩種情況來處理：
第一，若由于建設單位自身的原因，如房屋質量問題或或手續不齊全等致使業主未接房的，在相關問題未解決之前，物業費由建設單位承擔。因為建設單位的原因導致該業主不能按期住進新房，由此造成的相關損失，業主應與建設單位進行協商，協商不成可以通過訴訟方式解決。
第二，若由于業主自身原因未接房的，物業費則需要業主自行承擔，物業費自業主收到建設單位《交房通知書》之日起開始計算。
2、業主已接房，但未入住的物業費繳納問題：
部分業主可能還對已接房，但未入住的空置房是否減半繳納物業費存疑，明則在這里統一說明：
四川省人民政府于1999年1月28日頒布《四川省城市住宅物業管理辦法》，其中第五章第30條規定：“物業管理企業提供公共服務可以按照國家和省的有關規定收取物業管理公共服務費；物業管理公共服務收費實行政府定價或者政府指導價。物價部門會同物業管理主管部門根據當地經濟發展水平和物業管理服務質量，確定、調整物業管理公共服務收費標準。在已委托實施物業管理的住宅區內，已購買商品房取得產權后尚未入住的業主，減半繳納物業管理公共服務費；尚未售出的商品房，開發建設單位應當按照一定比例繳納物業管理公共服務費，具體比例由開發建設單位與物業管理企業協商確定。”如果按該管理辦法，接房后并未入住的業主確實可以減半繳納物業費，但四川省人民政府辦公廳于2017年11月7日發布的《四川省人民政府關于廢止部分規章的決定》中已明確廢止《四川省城市住宅物業管理辦法》，自此空置房也應全額繳納物業費。
結語：
眾所周知，物業服務具有公共性。物業費多用于小區公共部分的管理、設施設備的維護，該費用是針對小區全體業主支出的費用。物業服務并不專屬于某一塊也并不特定服務于某一業主，故不論是業主自身原因未接房或者業主已接房但未入住，都應按相關法律規定及物業
第二，若由于業主自身原因未接房的，物業費則需要業主自行承擔，物業費自業主收到建設單位《交房通知書》之日起開始計算。
2、業主已接房，但未入住的物業費繳納問題：
部分業主可能還對已接房，但未入住的空置房是否減半繳納物業費存疑，明則在這里統一說明：
四川省人民政府于1999年1月28日頒布《四川省城市住宅物業管理辦法》，其中第五章第30條規定：“物業管理企業提供公共服務可以按照國家和省的有關規定收取物業管理公共服務費；物業管理公共服務收費實行政府定價或者政府指導價。物價部門會同物業管理主管部門根據當地經濟發展水平和物業管理服務質量，確定、調整物業管理公共服務收費標準。在已委托實施物業管理的住宅區內，已購買商品房取得產權后尚未入住的業主，減半繳納物業管理公共服務費；尚未售出的商品房，開發建設單位應當按照一定比例繳納物業管理公共服務費，具體比例由開發建設單位與物業管理企業協商確定。”如果按該管理辦法，接房后并未入住的業主確實可以減半繳納物業費，但四川省人民政府辦公廳于2017年11月7日發布的《四川省人民政府關于廢止部分規章的決定》中已明確廢止《四川省城市住宅物業管理辦法》，自此空置房也應全額繳納物業費。
結語：
眾所周知，物業服務具有公共性。物業費多用于小區公共部分的管理、設施設備的維護，該費用是針對小區全體業主支出的費用。物業服務并不專屬于某一塊也并不特定服務于某一業主，故不論是業主自身原因未接房或者業主已接房但未入住，都應按相關法律規定及物業
