【事例】
7月20日，成都某客運站A小區門口新增一塊提示牌，禁止小區內私設小旅館。據了解，從2011年開始，該小區便陸續出現小旅館蹤影，業主與物業雖多次聯手提醒、抵制這類行為，但經統計仍有多戶在偷偷經營小旅館。
根據網上住宿信息，記者聯系上一名A小區的旅館經營者。她說：“自己也是小區業主，只是把自家房間用來作旅館，每間80元一晚，現在住滿了，最近的確查得嚴，有的關門了。”
由于進出人員混雜、垃圾量大幅增加、電梯等公共資源遭擠占、非法改建等問題，小區業主曾多次對小旅館提出抵制，并與經營者數次發生爭執，但問題始終未徹底解決。
“民宿”問題主要集中反映在以下三個方面：
一、自打“民宿”增多，小區垃圾量增加、衛生變差、電梯等公共資源被擠占，小區安全也受到不同程度影響；
二、自小旅館進駐小區，旅館經營者新舊交替，影響持續；
三、住宿廣告滿天飛，影響小區業主生活質量與生活氛圍。
“我們和業主一樣，對于被發現非法改建小旅館的均采取予以抵制的態度和行動。”該小區物業經理稱，“大量小旅館進駐小區后，小區生活垃圾量增加了20%左右，電梯磨損也比較嚴重，維護也是用的小區維修基金，并且許多業主也因為這件事而怪罪物業不作為而拒繳物業費。”
因此，該物業向社區、街道辦、公安等部門求助，“我們采取了加強門禁制度、對外來人員實名登記、設置提醒牌等措施，但小旅館仍是屢禁不止。”法律上對小區設民宿具體規定模糊，且物業也沒有行政權力，所以只能提醒、勸阻為主。
法條釋義——“住改商”在法律上的規定
《物權法》第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”由此可見，住改商并非法律所禁止的行為。
《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條亦明確規定：“業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。”
“住改商”合法應滿足以下條件:
一、相關法律、法規沒有相應的禁止性規定。
二、“住宅商用”必須經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主主要包括“同棟樓里的其他業主”和“其他樓棟里能合理證明自己受到影響的業主”。這是妥善處理相鄰關系、充分尊重相鄰權的具體表現。如果有利害關系的業主不同意，即使法律、法規和管理規約沒有禁止，也不能將住宅改作商用。
上述兩個前提條件必須同時具備，缺一不可。
在滿足上述條件之后，再去相關單位備案、申請辦理相應的證件之后，“住改商”便可合法運營。
“住改商”面臨的問題
小區內“住改商”所面臨的不僅是“民宿”問題，可能也存在麻將館、理發店、超市、餐館等潛在問題影響，雖然這些所謂的“商鋪“會給小區業主帶來生活上的便利，讓業主足不出小區就能享受到相應的服務，但是這些“商鋪”帶來的噪音、垃圾、油煙等問題卻實實在在會影響到小區內其他業主的正常生活。
就“民宿”問題，雖然在一定程度上著實會給出門在外的人提供相應的便利和實惠，但是其所帶來的不利影響卻是無法忽視的。
首先，就封閉式小區而言，“民宿”中太多非小區“業主”身份的人的頻繁進出對小區真正業主的室內安全帶來隱患；其次，“民宿”問題也對小區內物業企業也帶來了極大考驗，大量“民宿”的崛起從根源上加大了物業企業的工作強度和工作難度，小區綠化衛生的破壞、秩序維護的復雜、公共設施設備的濫用等無一不降低小區業主的生活品質；最后，“民宿”業主和其余業主按照物業服務合同約定繳納的物業費單價相同，有意見的業主又得以此為由稱物業不作為，欠繳物業費了。
業主能否因住改商拒繳物業費？
小區內部“住改商”形成的“民宿”、小賣部、理發店、培訓班等陌生人的頻繁進出不僅會給小區其余業主帶來安全隱患，同時這些“商鋪“產生的噪音、生活垃圾等也會嚴重影響小區整體生活品質。但物業的權限范圍是什么？業主能否因物業未處理好
“住改商”問題而拒繳物業費？
“住改商”問題而拒繳物業費？
根據《物權法》第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，擅自將住宅改變為經營性用房。確需改變的，應當滿足建筑安全、居住環境、景觀、交通、鄰里等方面的要求，征得利害關系人同意。”同時，《物業管理條例》第四十五條規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。”
依據上述法律的明文規定，就“住改商”問題而言，物業企業的權限范圍僅限于及時勸阻、制止、上報等義務，如果違規業主不聽從物業企業的勸阻，物業企業并無行政強制權制止其進行經營活動。如果其他利害關系業主認為違規業主侵犯到自己合法權益，首先可以找相關政府部門予以協調，若協調未果可以直接以此為由向法院提起訴訟，而不應該把矛頭對準物業企業，以此理由拒交物業費用，讓物業企業莫名的背鍋。
維權須謹慎，請廣大業主理性維權，勿因找錯對象費時費力權益也無法得到保障！
