原告：四川省隆昌縣某物業管理有限責任公司
?法定代表人：饒某，董事長
委托訴訟代理人：郭某，公司職工
委托訴訟代理人：梁某，公司職工
被告：余某
被告：韋某
案號：(2018)川1028民初276號
【案情】
原告四川省隆昌縣某物業管理有限責任公司訴被告余某、韋某物業服務合同糾紛一案，本院于2018年1月9日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。本案現已審理終結。
四川省隆昌縣某物業管理有限責任公司向本院提出訴訟請求：
一、要求判令被告支付從2015年4月至2017年11月拖欠的物業管理費和垃圾清運費、公攤費等共計3,577.4元及滯納金536.6元；
二、被告承擔本案訴訟費。
【事實和理由】
原告訴稱：原告于2013年3月10日與被告所在小區業主委員會簽訂了物業管理服務合同，約定按建筑面積收取物業管理費，在被告欠費期間原告履行了物業管理服務，被告自2015年4月起至2017年11月止拖欠原告物業費。經原告多次口頭和書面催收均未果。
余某辯稱：我居住在五樓，四樓的業主違規搭建影響了我的生活，窗戶都無法正常使用。物管公司沒有維護我的權利，沒盡到職責。所以我不愿意交物業費。
韋某未作答辯。
【審理】
原告系依法取得營業執照的物業服務企業；被告系某某小區的業主。原告與被告所在小區的業主委員會簽訂了物業服務合同，該合同內容不違反法律法規的強制性規定，合法有效，受法律保護，被告作為某某小區的業主，合同對其具有法律約束力。原告履行了合同約定的物業管理服務義務，被告應按合同約定支付物業服務費。原告要求被告支付拖欠的物業服務費的訴訟請求符合法律規定，本院予以支持；至于原告主張的所謂滯納金，由于原、被告雙方在履行合同過程中存在爭議，故該項訴訟請求本院不予支持。被告提出樓下業主違規搭建的問題，并非原告的過錯，不構成被告拒付物業服務費的理由，被告可向相關直接侵權人主張權利或向有關行政主管部門反映。被告韋某經本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭應訴，視為對原告的主張及訴訟請求放棄抗辯的權利。
【判決】
依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、《物業管理條例》第七條第(五)項、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第一百六十二條規定，判決如下：
一、被告余某、韋某在本判決發生法律效力之日起三日內支付給原告四川省隆昌縣某物業管理有限責任公司2015年4月至2017年11月的物業服務費3,577.40元；
二、駁回原告四川省隆昌縣某物業管理有限責任公司的其他訴訟請求。
【法律法規匯總】
《中華人民共和國合同法》
第八條第一款:依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
第六十條第一款：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《物業管理條例》
第七條第(五)項：業主在物業管理活動中，履行下列義務：(五)按時交納物業服務費用。
《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第一條：建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第六條：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
《中華人民共和國民事訴訟法》
第一百六十二條：基層人民法院和它派出的法庭審理符合本法第一百五十七條第一款規定的簡單的民事案件，標的額為各省、自治區、直轄市上年度就業人員年平均工資百分之三十以下的，實行一審終審。
第二百五十三條：被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。
【明則律師評析】
本案被告是因相鄰權糾紛為由拒繳物業費，其主觀上認為自身權益因鄰里違章搭建遭受損害，而物業公司作為小區的“保姆”具有為自身排除妨害的義務與責任，物業公司未履行此項“責任”因此其有理由拒繳物業費。
該業主完全是進入了錯認責任主體的誤區，此做法同時也違背了物業服務合同的約定，對物業公司形成了違約，所以最終導致雙方矛盾激化對簿公堂。在該相鄰權糾紛中，被告的侵權方明顯是其相鄰方四樓業主，此案應秉承“誰侵權，誰擔責”。
那物業在其中扮演怎樣的角色呢？首先應當明確一點：物業是服務性企業，不是行政執法部門，無強制拆除違章搭建的權利，這 一點毋庸置疑。其工作的上限在于做出“勸阻”和“制止”的行為，此即履行了自身的職責。至于“勸阻”和“制止”的結果有沒有排除侵害，則不在物業公司的責任范圍之內。秉承一點——物業在小區的工作是服務性質，物業服務合同不會約定同時物業企業也無資質、無權力去強制幫助業主排除侵害，否則物業也會讓自己陷入踩紅線的境地。
所以。小區業主應當認清自身遭受損害的責任主體，認清物業的工作性質，不要盲目維權，否則不僅不能解決問題，還會讓自己陷入被訴的不利境地。
【明則律師建議】
1、小區物業與業主二者之間屬利益共同體，二者應互理解，多包容。
2、業主應明晰物業企業的服務范圍，屬其責任范圍內友好溝通，友好解決；非其責任范圍內，應當找準正確侵權方，合理維權，切忌遇到問題就以拒繳物業費為唯一辦法，害“人”（小區其余正常繳費業主）--導致物業企業收支困難，物業服務水平下降，甚至影響自身房屋增值，害“己”--違反二者合同約定，錯誤維權，讓自己陷入敗訴的不利境地。
3、物業企業應當提升自身服務人員的專業性，特別是小區客服中心的“門面”，包括但不限于工作態度把握（并不是一味逆來順受就好）、溝通技巧、思維方式、物業領域法規常識。
