在物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件過程中，證據(jù)的收集與整理是物業(yè)企業(yè)起訴到法院之前最為重要的流程，值得物業(yè)企業(yè)重視，在這個過程中如何讓自身所收集證據(jù)材料滿足司法程序中證據(jù)的“三性”（即合法性、關(guān)聯(lián)性、客觀性）？通過對下面這個案例進(jìn)行分析，來說明證據(jù)的齊全與規(guī)范對訴訟起到的重要作用。
案號：(2018)川0114民初1015號
【案情簡介】
原告：成都某物業(yè)服務(wù)有限公司
被告：何某、唐某
成都某物業(yè)公司提出訴訟請求：1、何某、唐某立即支付所拖欠的物業(yè)服務(wù)費共計人民幣9561.84元；2、由被告承擔(dān)違約金人民幣2066.84元(暫計算至起訴之日，每日按欠交金額的萬分之五計算)；3、由被告承擔(dān)本案全部訴訟費用。
事實與理由：
2013年11月30日，被告購買由成都某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的位于成都市新都區(qū)的w小區(qū)內(nèi)某一房屋。成都某物業(yè)公司是w小區(qū)合法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定，為被告所購買的住宅物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。按約定被告應(yīng)按期交納物業(yè)服務(wù)費等費用，但自2015年1月至2016年4共拖欠物業(yè)服務(wù)費共計9561.84元，被告拒絕交納物管費的行為不僅構(gòu)成違約，也給成都某物業(yè)公司造成了經(jīng)濟損失，同時也侵害了其它按時、足額繳納年物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主的合法利益。就此，被告多次均以無故拖欠為由拒交物業(yè)費。同時，經(jīng)多次催繳后，仍未予交付。被告未到庭答辯，亦未提交書面答辯意見。
成都某物業(yè)公司為支持其訴訟請求，提交的證據(jù)有：
1、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中標(biāo)備案表，證明成都某物業(yè)公司為該小區(qū)合法選聘的物業(yè)公司，為其提供物業(yè)服務(wù)；
2、w小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同，證明成都某物業(yè)公司為w小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)且何某、唐某應(yīng)根據(jù)該協(xié)議按時繳納物業(yè)費，合同中同時約定逾期繳納的每逾期一日應(yīng)按欠費等額的萬分之五支付違約金；
3、商品房買賣合同及補充協(xié)議，證明何某、唐某為本案所涉房屋的購買人，應(yīng)承擔(dān)向成都某物業(yè)公司支付物業(yè)費的義務(wù)，在該合同中，對物業(yè)費的費用及房屋面積均作了約定；
4、物業(yè)費的欠費清單，自2015年1月1日到2016年4月30日，共計欠物業(yè)費9561.84元；
5、客戶鑰匙/物品簽收單，簽收日期是2014年3月29日，證明客戶已接收房屋；
6、律師函及回執(zhí)，2016年4月3日成都某物業(yè)公司向被告催收物業(yè)費。
【法院審理】
成都某物業(yè)公司中標(biāo)為w小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位，雙方于2011年6月17日簽訂《w小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》，并于2011年7月4日進(jìn)行備案。該合同約定合同期間自2011年6月17日至2016年6月16日止。該合同第十二條約定“本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費實行包干制，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，第十四條“1、業(yè)主應(yīng)自甲方交付使用通知書約定的房屋交付之日起交納物業(yè)服務(wù)費（如實際交付時間早于交付使用通知書約定的交付時間，業(yè)主應(yīng)自實際交付之日起交納物業(yè)服務(wù)費）。4、物業(yè)服務(wù)費按月交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于每月20日前向乙方交納當(dāng)期的物業(yè)服務(wù)費，在下月首日及以后交納的視為逾期交納，每逾期一日應(yīng)按欠費總額的萬分之五向乙方支付違約金。”
2013年11月30日該開發(fā)商與何某、唐某簽訂《商品房買賣合同》。該合同載明何某、唐某向該開發(fā)商購買位于成都市新都區(qū)的“w小區(qū)”某一房屋，2014年3月29日何某簽收入戶門鑰匙、業(yè)戶手冊、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等物品。經(jīng)法院查詢涉案物業(yè)網(wǎng)簽合同信息查詢記錄載明，該房建筑面積為198.83平方米。
以上事實，有物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中標(biāo)備案表、《w小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》、《商品房買賣合同》及補充協(xié)議、律師函及快遞單、客戶鑰匙/物品簽收單等證據(jù)及當(dāng)事人庭審陳述在卷佐證。
【法院判決】
據(jù)此，依照依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百四十四條之規(guī)定判決如下：
一、何某、唐某于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付成都某物業(yè)服務(wù)有限公司2015年1月至2016年4月的物業(yè)服務(wù)費9543.84元及違約金954.38元；
二、駁回成都某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請求。
【明則評析】
1、證據(jù)是能夠證明案件真實情況的客觀事實，是保護當(dāng)事人合法權(quán)益的有力武器，它的“三性”分別為:客觀性，即必須是客觀存在的事實材料；關(guān)聯(lián)性，即證據(jù)必須與待證事實有內(nèi)在和必然的聯(lián)系；合法性，即證據(jù)的收集和提供應(yīng)當(dāng)依照法定程序。只有證據(jù)同時滿足以上三個條件，才能夠被認(rèn)可。
2、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力”，此合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，業(yè)主不得以其非合同當(dāng)事人為由抗辯。有合同即有約束，合同是物業(yè)企業(yè)以此為由服務(wù)的前提，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行繳費的義務(wù)，同時也是萬不得已時糾紛走上訴訟程序必不可少的證據(jù)材料之一。
3、本案中原告方所準(zhǔn)備的證據(jù)材料客觀真實且相互關(guān)聯(lián)，從進(jìn)場方式、合同備案、商品房買賣合同、物業(yè)欠費清單、客戶簽收材料、催繳痕跡一一證明了該糾紛原被告主體資格適格，該雙務(wù)合同系雙方真實意思表示，對當(dāng)事人雙方均具有約束力，被告方違約事實、以及訴訟時效的中斷等等，均符合證據(jù)的“三性”，是非常典型的證據(jù)案例。
【明則建議】
物業(yè)企業(yè)在今后的進(jìn)場程序以及后期的服務(wù)過程中，務(wù)必保證進(jìn)場服務(wù)程序和漲價程序的合法性、規(guī)范性，這二者至關(guān)重要也是合法維權(quán)的基礎(chǔ)。其次平時要注意對業(yè)主信息的保存與收集，避免自身陷入找不到維權(quán)相對方的不利局面。同時也要注重服務(wù)過程中訴訟時效的銜接、服務(wù)痕跡的留存等必要證據(jù)材料的收集。
案號：(2018)川0114民初1015號
【案情簡介】
原告：成都某物業(yè)服務(wù)有限公司
被告：何某、唐某
成都某物業(yè)公司提出訴訟請求：1、何某、唐某立即支付所拖欠的物業(yè)服務(wù)費共計人民幣9561.84元；2、由被告承擔(dān)違約金人民幣2066.84元(暫計算至起訴之日，每日按欠交金額的萬分之五計算)；3、由被告承擔(dān)本案全部訴訟費用。
事實與理由：
2013年11月30日，被告購買由成都某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的位于成都市新都區(qū)的w小區(qū)內(nèi)某一房屋。成都某物業(yè)公司是w小區(qū)合法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定，為被告所購買的住宅物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。按約定被告應(yīng)按期交納物業(yè)服務(wù)費等費用，但自2015年1月至2016年4共拖欠物業(yè)服務(wù)費共計9561.84元，被告拒絕交納物管費的行為不僅構(gòu)成違約，也給成都某物業(yè)公司造成了經(jīng)濟損失，同時也侵害了其它按時、足額繳納年物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主的合法利益。就此，被告多次均以無故拖欠為由拒交物業(yè)費。同時，經(jīng)多次催繳后，仍未予交付。被告未到庭答辯，亦未提交書面答辯意見。
成都某物業(yè)公司為支持其訴訟請求，提交的證據(jù)有：
1、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中標(biāo)備案表，證明成都某物業(yè)公司為該小區(qū)合法選聘的物業(yè)公司，為其提供物業(yè)服務(wù)；
2、w小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同，證明成都某物業(yè)公司為w小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)且何某、唐某應(yīng)根據(jù)該協(xié)議按時繳納物業(yè)費，合同中同時約定逾期繳納的每逾期一日應(yīng)按欠費等額的萬分之五支付違約金；
3、商品房買賣合同及補充協(xié)議，證明何某、唐某為本案所涉房屋的購買人，應(yīng)承擔(dān)向成都某物業(yè)公司支付物業(yè)費的義務(wù)，在該合同中，對物業(yè)費的費用及房屋面積均作了約定；
4、物業(yè)費的欠費清單，自2015年1月1日到2016年4月30日，共計欠物業(yè)費9561.84元；
5、客戶鑰匙/物品簽收單，簽收日期是2014年3月29日，證明客戶已接收房屋；
6、律師函及回執(zhí)，2016年4月3日成都某物業(yè)公司向被告催收物業(yè)費。
【法院審理】
成都某物業(yè)公司中標(biāo)為w小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位，雙方于2011年6月17日簽訂《w小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》，并于2011年7月4日進(jìn)行備案。該合同約定合同期間自2011年6月17日至2016年6月16日止。該合同第十二條約定“本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費實行包干制，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，第十四條“1、業(yè)主應(yīng)自甲方交付使用通知書約定的房屋交付之日起交納物業(yè)服務(wù)費（如實際交付時間早于交付使用通知書約定的交付時間，業(yè)主應(yīng)自實際交付之日起交納物業(yè)服務(wù)費）。4、物業(yè)服務(wù)費按月交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于每月20日前向乙方交納當(dāng)期的物業(yè)服務(wù)費，在下月首日及以后交納的視為逾期交納，每逾期一日應(yīng)按欠費總額的萬分之五向乙方支付違約金。”
2013年11月30日該開發(fā)商與何某、唐某簽訂《商品房買賣合同》。該合同載明何某、唐某向該開發(fā)商購買位于成都市新都區(qū)的“w小區(qū)”某一房屋，2014年3月29日何某簽收入戶門鑰匙、業(yè)戶手冊、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等物品。經(jīng)法院查詢涉案物業(yè)網(wǎng)簽合同信息查詢記錄載明，該房建筑面積為198.83平方米。
以上事實，有物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中標(biāo)備案表、《w小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》、《商品房買賣合同》及補充協(xié)議、律師函及快遞單、客戶鑰匙/物品簽收單等證據(jù)及當(dāng)事人庭審陳述在卷佐證。
【法院判決】
據(jù)此，依照依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百四十四條之規(guī)定判決如下：
一、何某、唐某于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付成都某物業(yè)服務(wù)有限公司2015年1月至2016年4月的物業(yè)服務(wù)費9543.84元及違約金954.38元；
二、駁回成都某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請求。
【明則評析】
1、證據(jù)是能夠證明案件真實情況的客觀事實，是保護當(dāng)事人合法權(quán)益的有力武器，它的“三性”分別為:客觀性，即必須是客觀存在的事實材料；關(guān)聯(lián)性，即證據(jù)必須與待證事實有內(nèi)在和必然的聯(lián)系；合法性，即證據(jù)的收集和提供應(yīng)當(dāng)依照法定程序。只有證據(jù)同時滿足以上三個條件，才能夠被認(rèn)可。
2、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力”，此合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，業(yè)主不得以其非合同當(dāng)事人為由抗辯。有合同即有約束，合同是物業(yè)企業(yè)以此為由服務(wù)的前提，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行繳費的義務(wù)，同時也是萬不得已時糾紛走上訴訟程序必不可少的證據(jù)材料之一。
3、本案中原告方所準(zhǔn)備的證據(jù)材料客觀真實且相互關(guān)聯(lián)，從進(jìn)場方式、合同備案、商品房買賣合同、物業(yè)欠費清單、客戶簽收材料、催繳痕跡一一證明了該糾紛原被告主體資格適格，該雙務(wù)合同系雙方真實意思表示，對當(dāng)事人雙方均具有約束力，被告方違約事實、以及訴訟時效的中斷等等，均符合證據(jù)的“三性”，是非常典型的證據(jù)案例。
【明則建議】
物業(yè)企業(yè)在今后的進(jìn)場程序以及后期的服務(wù)過程中，務(wù)必保證進(jìn)場服務(wù)程序和漲價程序的合法性、規(guī)范性，這二者至關(guān)重要也是合法維權(quán)的基礎(chǔ)。其次平時要注意對業(yè)主信息的保存與收集，避免自身陷入找不到維權(quán)相對方的不利局面。同時也要注重服務(wù)過程中訴訟時效的銜接、服務(wù)痕跡的留存等必要證據(jù)材料的收集。
實際上對于無故拒繳或出于認(rèn)知錯誤拒繳物業(yè)費用的業(yè)主不僅僅是違背了物業(yè)服務(wù)合同的約定，同時也是對履約業(yè)主的權(quán)益侵害，享受著別人買單的服務(wù)，所以對于履約業(yè)主來講也應(yīng)該加入督促費用足額繳納的行列。
