當物業企業遇見惡意欠費業主的時候，拿起法律武器幾乎是唯一的途徑，但法律維權成本卻讓人望而生畏，今天我們來看看這一因為別人的侵害導致的額外開銷能否得到轉移。
案號：（2015）雙流民初字第2832號
原告：成都市J物業管理有限公司
被告：陳某
【案由】
原告J物業公司訴稱，2010年6月1日，被告所在物業L開發商代表該物業的業主與原告簽訂《前期物業管理服務委托合同》，為被告所在的物業提供前期物業管理服務，2010年1月29日，被告同開發商簽訂商品房買賣合同，購買位于成都市雙流縣L小區的某套住房，面積321.39㎡。原、被告簽訂物業服務合同時，約定物業服務費為每平方米3元，2013年3月31日雙方的物業服務合同結束。在此期間原告依約為被告提供物業服務，但被告未繳納物業費用，經原告多次催收，被告拒不支付物業服務費用，現請求：
1、被告向原告支付物業服務費27855元（每月物業服務費為964.17元），垃圾清運費145元，總金額28000元，違約金按照同期銀行貸款利率的四倍進行計算至付清全款時止
2、律師費2000元由被告承擔。
被告陳芳未作答辯。
【法院審理】
經審理查明，原告系L小區物業管理服務公司。被告系L小區＊棟＊單元＊層＊號業主。該房屋建筑面積321.39㎡。2010年6月1日，被告所在物業開發商與原告簽訂《前期物業管理服務委托合同》，為被告所在的物業提供前期物業管理服務。2010年1月29日，被告與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中約定，房屋于2010年9月8日前交付。該合同第二十二條中約定，原告為被告在該小區的物業提供共用部位，共用設施設備、綠化、環境衛生、交通等項目進行維護、修繕服務與管理，每月每平方米收費3元。自2010年9月9日至2013年3月31日，原告按合同約定為被告提供物業服務，但被告沒有繳納每月964.17元（321.39㎡×3元）的物業管理服務費，合同中并沒有明確約定垃圾清運費和違約金（合同約定很重要）。
本院認為，開發商與原告簽訂的《前期物業管理服務委托合同》、被告與開發商簽訂的《商品房買賣合同》系雙方的真實意思表示，合同內容也不違反國家法律、行政法規等禁止性規定，合同中明確約定了原告為被告所在小區提供物業服務，并載明了服務項目及收費標準等具體信息，故原、被告之間的物業服務合同關系合法、有效。在履行合同過程中，原告按合同約定，履行了自己的義務。經審理查明，被告從2010年9月9日到2013年3月31日未向原告支付物業管理服務費，其行為屬于違約，應當承擔相應的違約責任。被告從2010年9月9日至2013年3月31日（共計2年6個月22天）的物業管理服務費為964.17元／月×30個月＋964.17元÷30天×22天=29632元，原告主張的物業管理服務費為27855元，對此本院予以支持。關于垃圾清運費的請求，垃圾清運屬于物業服務內容的一部分，而原告并未舉證證明雙方有對于另行收取垃圾清運費的約定，故本院不予支持（根據誰主張、誰舉證的原則，所主張的事實一定要有證據證明，否則得不到支持）。
關于原告主張違約金的問題，根據相關法律規定，違約金主要是對損失的補償，但是原告未舉證證明被告的違約行為給原告造成了實際損失，本著公平、合理的原則，本院以被告占用資金期間的利息作為原告的損失，即被告應從2013年4月1日起按中國人民銀行同期同類貸款利率向原告支付利息。
關于原告主張律師費2000元的問題，原告未提供已給付律師費的相關證據，本院對原告的該請求不予支持（詳見評析）。
【判決】
據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條，《物業管理條例》第七條（五）項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：
一、被告陳某于本判決生效后十日內給付原告成都市J物業管理有限公司物業管理服務費27855元，并以此為本金從2013年4月1日起按中國人民銀行同期同類貸款利率向原告支付利息，至本判決確定給付之日止。
二、駁回原告的其他訴訟請求。
【明則評析】
1、律師代理費
若物業服務合同糾紛中原告物業公司主張律師代理費由被告違約業主方支付，那么在同開發商或者業主委員會簽訂的物業服務合同當中務必要列相關內容，例如：
如任何一方違約，守約方為維護權益向違約方追償的一切費用（包括但不限于律師費、訴訟費、差旅費等等）均由違約方承擔
當然具體包含哪些內容物業公司可依實際情況具體列明，但如要主張律師代理費合同當中務必要列明，否則于合同無據，得不到支持。
案號：（2015）雙流民初字第2832號
原告：成都市J物業管理有限公司
被告：陳某
【案由】
原告J物業公司訴稱，2010年6月1日，被告所在物業L開發商代表該物業的業主與原告簽訂《前期物業管理服務委托合同》，為被告所在的物業提供前期物業管理服務，2010年1月29日，被告同開發商簽訂商品房買賣合同，購買位于成都市雙流縣L小區的某套住房，面積321.39㎡。原、被告簽訂物業服務合同時，約定物業服務費為每平方米3元，2013年3月31日雙方的物業服務合同結束。在此期間原告依約為被告提供物業服務，但被告未繳納物業費用，經原告多次催收，被告拒不支付物業服務費用，現請求：
1、被告向原告支付物業服務費27855元（每月物業服務費為964.17元），垃圾清運費145元，總金額28000元，違約金按照同期銀行貸款利率的四倍進行計算至付清全款時止
2、律師費2000元由被告承擔。
被告陳芳未作答辯。
【法院審理】
經審理查明，原告系L小區物業管理服務公司。被告系L小區＊棟＊單元＊層＊號業主。該房屋建筑面積321.39㎡。2010年6月1日，被告所在物業開發商與原告簽訂《前期物業管理服務委托合同》，為被告所在的物業提供前期物業管理服務。2010年1月29日，被告與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中約定，房屋于2010年9月8日前交付。該合同第二十二條中約定，原告為被告在該小區的物業提供共用部位，共用設施設備、綠化、環境衛生、交通等項目進行維護、修繕服務與管理，每月每平方米收費3元。自2010年9月9日至2013年3月31日，原告按合同約定為被告提供物業服務，但被告沒有繳納每月964.17元（321.39㎡×3元）的物業管理服務費，合同中并沒有明確約定垃圾清運費和違約金（合同約定很重要）。
本院認為，開發商與原告簽訂的《前期物業管理服務委托合同》、被告與開發商簽訂的《商品房買賣合同》系雙方的真實意思表示，合同內容也不違反國家法律、行政法規等禁止性規定，合同中明確約定了原告為被告所在小區提供物業服務，并載明了服務項目及收費標準等具體信息，故原、被告之間的物業服務合同關系合法、有效。在履行合同過程中，原告按合同約定，履行了自己的義務。經審理查明，被告從2010年9月9日到2013年3月31日未向原告支付物業管理服務費，其行為屬于違約，應當承擔相應的違約責任。被告從2010年9月9日至2013年3月31日（共計2年6個月22天）的物業管理服務費為964.17元／月×30個月＋964.17元÷30天×22天=29632元，原告主張的物業管理服務費為27855元，對此本院予以支持。關于垃圾清運費的請求，垃圾清運屬于物業服務內容的一部分，而原告并未舉證證明雙方有對于另行收取垃圾清運費的約定，故本院不予支持（根據誰主張、誰舉證的原則，所主張的事實一定要有證據證明，否則得不到支持）。
關于原告主張違約金的問題，根據相關法律規定，違約金主要是對損失的補償，但是原告未舉證證明被告的違約行為給原告造成了實際損失，本著公平、合理的原則，本院以被告占用資金期間的利息作為原告的損失，即被告應從2013年4月1日起按中國人民銀行同期同類貸款利率向原告支付利息。
關于原告主張律師費2000元的問題，原告未提供已給付律師費的相關證據，本院對原告的該請求不予支持（詳見評析）。
【判決】
據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條，《物業管理條例》第七條（五）項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：
一、被告陳某于本判決生效后十日內給付原告成都市J物業管理有限公司物業管理服務費27855元，并以此為本金從2013年4月1日起按中國人民銀行同期同類貸款利率向原告支付利息，至本判決確定給付之日止。
二、駁回原告的其他訴訟請求。
【明則評析】
1、律師代理費
若物業服務合同糾紛中原告物業公司主張律師代理費由被告違約業主方支付，那么在同開發商或者業主委員會簽訂的物業服務合同當中務必要列相關內容，例如：
如任何一方違約，守約方為維護權益向違約方追償的一切費用（包括但不限于律師費、訴訟費、差旅費等等）均由違約方承擔
當然具體包含哪些內容物業公司可依實際情況具體列明，但如要主張律師代理費合同當中務必要列明，否則于合同無據，得不到支持。
2、依合同履行義務原則
根據《合同法》第八條：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保護。”具有相應民事權利能力和民事行為能力的民事主體訂立的合同，雙方系真實意思表示，不違反相關法律規定，其訂立的合同即是有效的，該合同對雙方也具有相應的約束能力，所以在訂立合同時一定注意自身的權利義務，依照合同約定嚴格履行自身義務。
3、舉證原則
就物業服務合同糾紛而言，在實踐過程中，通常原告物業方會主張許多權利，但是往往這些主張的事實無相關證據予以證明，或者合同當中未有相關約定。就這類糾紛，舉證通常是按照誰主張、誰舉證的舉證原則，若要主張相關事實，就得拿出相關證據來證明你所主張的事實，這是最終可能得到法院支持的基本條件。
很多時候，我們所面臨的最大風險，就是樂觀地認為風險永遠都不會到來，很多事情的發生都是因為在安逸的時光里沒有為風險的到來做足準備，這是一種僥幸心理，一旦侵害發生，損失不堪設想。建立防御機制以保萬全，用小開銷防大損失的保險思維，是我們每個人每個企業都應該具備的。
根據《合同法》第八條：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保護。”具有相應民事權利能力和民事行為能力的民事主體訂立的合同，雙方系真實意思表示，不違反相關法律規定，其訂立的合同即是有效的，該合同對雙方也具有相應的約束能力，所以在訂立合同時一定注意自身的權利義務，依照合同約定嚴格履行自身義務。
3、舉證原則
就物業服務合同糾紛而言，在實踐過程中，通常原告物業方會主張許多權利，但是往往這些主張的事實無相關證據予以證明，或者合同當中未有相關約定。就這類糾紛，舉證通常是按照誰主張、誰舉證的舉證原則，若要主張相關事實，就得拿出相關證據來證明你所主張的事實，這是最終可能得到法院支持的基本條件。
很多時候，我們所面臨的最大風險，就是樂觀地認為風險永遠都不會到來，很多事情的發生都是因為在安逸的時光里沒有為風險的到來做足準備，這是一種僥幸心理，一旦侵害發生，損失不堪設想。建立防御機制以保萬全，用小開銷防大損失的保險思維，是我們每個人每個企業都應該具備的。
