物業人必須了解的三種物業服務合同
物業服務合同是物業企業在小區開展一切服務活動的前提，也是物業服務企業后期維權最核心的證據之一。而物業服務合一般常可分為三大類，第一是通常意義上的物業服務合同，第二是前期物業服務合同，第三是事實服務合同。下面，我們就依次來介紹一下這三種合同。
一、物業服務合同
物業服務合同是指物業服務企業與業主委員會訂立的，規定由物業服務企業提供對房屋及其配套設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，由業主支付報酬的服務合同。
物業服務合同的特點
（一）物業服務合同是建立在平等、自愿基礎上的民事合同。
習慣上，物業服務合同又被稱為物業管理合同，但它與行政機關為實現行政管理職權而與相關單位簽訂的行政合同具有本質的不同。
一、物業服務合同
物業服務合同是指物業服務企業與業主委員會訂立的，規定由物業服務企業提供對房屋及其配套設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，由業主支付報酬的服務合同。
物業服務合同的特點
（一）物業服務合同是建立在平等、自愿基礎上的民事合同。
習慣上，物業服務合同又被稱為物業管理合同，但它與行政機關為實現行政管理職權而與相關單位簽訂的行政合同具有本質的不同。
（二）物業服務合同是一種特殊的委托合同。
物業服務合同產生的基礎在于業主大會、業主委員會的委托，但其與一般的委托合同又存在差異。在物業服務合同的履行過程中，無論是物業公司，還是業主、業主大會、業主委員會，均不得以不信任為由擅自解除物業服務合同，只有在符合法律規定或合同約定的解除條件時，才可依法解除物業服務合同。此外委托合同可以是有償的，也可以是無償的，可以是口頭的，也可以是書面的，但物業服務合同只可能是書面、有償合同。
物業服務合同產生的基礎在于業主大會、業主委員會的委托，但其與一般的委托合同又存在差異。在物業服務合同的履行過程中，無論是物業公司，還是業主、業主大會、業主委員會，均不得以不信任為由擅自解除物業服務合同，只有在符合法律規定或合同約定的解除條件時，才可依法解除物業服務合同。此外委托合同可以是有償的，也可以是無償的，可以是口頭的，也可以是書面的，但物業服務合同只可能是書面、有償合同。
（三）物業服務合同是以勞務為標的的合同。
物業服務企業的義務是提供合同約定的勞務服務，如房屋維修、設備保養、治安保衛、清潔衛生、園林綠化等。物業服務企業在完成了約定義務以后，有權獲得報酬。
（四）物業服務合同是諾成合同、有償合同、雙務合同、要式合同。物業服務合同自業主委員會與物業服務企業就合同條款達成 一致意見即告成立，無須以物業的實際交付為要件。物業服務企業是取得工商營業執照，參與市場競爭，自主經營、自負盈虧的以盈利為目的的企業法人，沒有無償的物業服務，因此物業服務合同是有償合同;根據物業服務合同的內容，業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業都既享有權利，又履行義務，因此物業服務合同是雙務合同;物業服務合同因其服務綜合事務具有涉及面廣且利益關系相當重大，合同履行期也相對較長，為避免口頭合同取證困難的弱點，《物業管理條例》明確要求物業服務合同應以書面形式訂立，并且須報物業管理行政主管部門備案，因此其為要式合同。
物業服務企業的義務是提供合同約定的勞務服務，如房屋維修、設備保養、治安保衛、清潔衛生、園林綠化等。物業服務企業在完成了約定義務以后，有權獲得報酬。
（四）物業服務合同是諾成合同、有償合同、雙務合同、要式合同。物業服務合同自業主委員會與物業服務企業就合同條款達成 一致意見即告成立，無須以物業的實際交付為要件。物業服務企業是取得工商營業執照，參與市場競爭，自主經營、自負盈虧的以盈利為目的的企業法人，沒有無償的物業服務，因此物業服務合同是有償合同;根據物業服務合同的內容，業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業都既享有權利，又履行義務，因此物業服務合同是雙務合同;物業服務合同因其服務綜合事務具有涉及面廣且利益關系相當重大，合同履行期也相對較長，為避免口頭合同取證困難的弱點，《物業管理條例》明確要求物業服務合同應以書面形式訂立，并且須報物業管理行政主管部門備案，因此其為要式合同。
二、前期物業服務合同
前期物業服務合同是指建設單位與物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議，是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據。《物業管理條例》第二十一條規定：“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”前期物業服務合同的當事人不僅涉及到建設單位與物業服務企業，也涉及到業主。
在實踐中，物業的銷售及業主入住是持續的過程。這個階段要求2/3以上投票權的業主投票形成業主大會決定是不現實的，而這個階段的物業管理服務又是必需的。因此，為了避免在業主大會選聘物業服務企業之前出現物業管理的真空，明確前期物業管理服務的責任主體，規范前期物業管理活動，《物業管理條例》明確地規定前期物業管理服務由建設單位選聘物業服務企業。
為解決前期物業服務合同與物業服務合同的銜接問題，《物業管理條例》第26條規定，前期物業服務合同可以約定期限，但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。根據物業管理的實踐，前期物業服務合同一般在以下三種情況下終止：
(一)前期物業服務合同約定的合同終止時間屆滿，則前期物業管理的截止時間為前期物業服務合同約定的合同終止時間。
(二)前期物業服務合同約定的合同期尚未屆滿，業主委員會另行選聘物業服務企業并簽訂物業服務合同，則前期物業管理的截止時間為另行選聘物業服務企業的物業服務合同鎖定的起始時間。
(三)前期物業服務合同約定的合同期限屆滿，業主委員會尚未成立，或尚未選聘任何物業服務企業，原物業服務企業可以不再進行管理，也可以與開發商繼續簽訂前期物業服務合同，繼續對物業進行管理。在繼續進行管理的情況下，前期物業管理的截止時間為新的物業服務合同生效時。
前期物業服務合同與物業服務合同的區別
物業服務合同中關于服務內容的條款與前期物業服務合同基本相同，主要差別在于：(1)訂立合同的當事人不同。前期物業服務合同的當事人是開發建設單位與物業管理企業;物業服務合同的當事人是業主(或業主大會)與物業管理企業。(2)合同期限不同。前期物業服務合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同又開始生效的，前期物業服務合同將會終止。物業服務合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業服務合同相比，具有期限明確、穩定性強等特點。
為解決前期物業服務合同與物業服務合同的銜接問題，《物業管理條例》第26條規定，前期物業服務合同可以約定期限，但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。根據物業管理的實踐，前期物業服務合同一般在以下三種情況下終止：
(一)前期物業服務合同約定的合同終止時間屆滿，則前期物業管理的截止時間為前期物業服務合同約定的合同終止時間。
(二)前期物業服務合同約定的合同期尚未屆滿，業主委員會另行選聘物業服務企業并簽訂物業服務合同，則前期物業管理的截止時間為另行選聘物業服務企業的物業服務合同鎖定的起始時間。
(三)前期物業服務合同約定的合同期限屆滿，業主委員會尚未成立，或尚未選聘任何物業服務企業，原物業服務企業可以不再進行管理，也可以與開發商繼續簽訂前期物業服務合同，繼續對物業進行管理。在繼續進行管理的情況下，前期物業管理的截止時間為新的物業服務合同生效時。
前期物業服務合同與物業服務合同的區別
物業服務合同中關于服務內容的條款與前期物業服務合同基本相同，主要差別在于：(1)訂立合同的當事人不同。前期物業服務合同的當事人是開發建設單位與物業管理企業;物業服務合同的當事人是業主(或業主大會)與物業管理企業。(2)合同期限不同。前期物業服務合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同又開始生效的，前期物業服務合同將會終止。物業服務合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業服務合同相比，具有期限明確、穩定性強等特點。
三、事實物業服務合同
事實物業服務合同其實是前期物業服務合同的延申，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規定，若物業服務合同期滿，業主大會或業主委員會沒有明確表示是否與原物業公司繼續簽訂合同，亦未明確要求原物業公司退出，而物業公司仍繼續提供物業服務的，可以認為雙方之間形成事實上的物業服務合同關系。從上述規定不難看出事實物業服務合同的認定需要從以下3個方面著手：
（一）前期物業服務合同期滿后，物業公司繼續提供物業服務，業主接受，形成事實上的物業合同關系。
（二）事實上的物業服務合同存在實際履行的客觀事實。合同的實際履行是合同的一方或雙方以自己的實際行為履行了合同主要義務，對方予以接受的。
（三）成立事實物業服務合同，物業管理費應繼續按原約定標準支付。在認定物業服務合同關系成立的基礎上，考慮到物業服務公司提供的物業管理服務質量、服務品質并未發生變化，按照《物業管理條例》第四十一條規定的費用與服務水平相適應的原則，業主應繼續按照原物業管理服務合同約定的標準支付物業管理服務費為宜。
需要注意的是，事實物業服務合同必須是物業公司在合法進場的前提下，原合同期限屆滿，業主大會或業主委員會沒有明確表示是否與原物業公司繼續簽訂合同，亦未明確要求原物業公司退出，而物業公司仍繼續提供物業服務的情況。如果物業公司在進場管理的程序上都不合法，業委會以及業主當然就不存在與物業公司的合同關系，這時即便物業公司已經為小區提供過服務，業主也可以拒絕繳納任何費用。
結 語
物業服務合同是證明物業企業與項目存在服務合同關系的重要憑證，也是保障物業服務企業與業主合法權利的重要依據。一方面物業服務企業在服務項目時應該有合法合規的物業服務合同作為維系，以此來證明自己服務的有效性，同時合同條款的明晰也能明確自己的服務內容、衡量自己的服務標準，以免被扣上不必要的“帽子”；一方面項目業主也應明確所在項目的物業服務合同，知曉服務合同關系的存在，明白自己的涉約行為受合同約束，同時也明確物業服務合同的內容，避免在項目內遇到侵權時錯誤維權，與物業造成誤會。
（二）事實上的物業服務合同存在實際履行的客觀事實。合同的實際履行是合同的一方或雙方以自己的實際行為履行了合同主要義務，對方予以接受的。
（三）成立事實物業服務合同，物業管理費應繼續按原約定標準支付。在認定物業服務合同關系成立的基礎上，考慮到物業服務公司提供的物業管理服務質量、服務品質并未發生變化，按照《物業管理條例》第四十一條規定的費用與服務水平相適應的原則，業主應繼續按照原物業管理服務合同約定的標準支付物業管理服務費為宜。
需要注意的是，事實物業服務合同必須是物業公司在合法進場的前提下，原合同期限屆滿，業主大會或業主委員會沒有明確表示是否與原物業公司繼續簽訂合同，亦未明確要求原物業公司退出，而物業公司仍繼續提供物業服務的情況。如果物業公司在進場管理的程序上都不合法，業委會以及業主當然就不存在與物業公司的合同關系，這時即便物業公司已經為小區提供過服務，業主也可以拒絕繳納任何費用。
結 語
物業服務合同是證明物業企業與項目存在服務合同關系的重要憑證，也是保障物業服務企業與業主合法權利的重要依據。一方面物業服務企業在服務項目時應該有合法合規的物業服務合同作為維系，以此來證明自己服務的有效性，同時合同條款的明晰也能明確自己的服務內容、衡量自己的服務標準，以免被扣上不必要的“帽子”；一方面項目業主也應明確所在項目的物業服務合同，知曉服務合同關系的存在，明白自己的涉約行為受合同約束，同時也明確物業服務合同的內容，避免在項目內遇到侵權時錯誤維權，與物業造成誤會。
